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十年分四期改造!广州康鹭片区更新规划通过,人口或减至7万

广州海珠的城中村改造备受关注,康乐、鹭江片区尤为如此。广州市委、市政府于今年3月成立了康乐鹭江片区城中村改造指挥部,加快推进城中村全面改造。

  12月20日,《海珠区凤和(康乐村、鹭江村)片区城市更新单元详细规划》(以下简称《详细规划》)经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第16次会议审议通过。该项目位于海珠区中部,改造范围用地面积为110.17公顷,当属大型建设工程。

  南都记者从会上获悉,根据《详细规划》,该项目按照“民生先行、灵活分片、动态分期”原则,更新改造过程拟分为四期进行,预计花费十年时间。但最终以批复的实施方案为准。

  会上提出,凤和片区已面临非改不可的急迫形势,但更需要在时间维度上充分考虑、谋划部署。现场有专家指出,凤和片区改造范围广,不要局限于城市更新项目思维,而要从片区整体规划出发,满足更长远的发展需求。

  疏解:

  居住人口或从13万降至7万左右

  位于海珠区中部的凤和(康乐村、鹭江村)片区,北至新港西路,毗邻中山大学,南临新滘西路,东至广州大道南,西至瑞康路。据相关部门统计,康乐村、鹭江村共有2856户,户籍人口6664人。现状常住人口约13万人,人口密度约11.8万人/平方公里。

  目前,凤和 (康乐村、鹭江村) 片区与多个现状已建成的居住小区、大型商场、科研院所、学校相接,与五凤村、客村、桂田村、瑞宝村、东风村等城中村相邻,城市建成度较高。片区位紧邻新港西路、广州大道南等城市干道,有地铁8号线、10号线(在建)、11号线(在建) 经过,设有鹭江站、中大南门站(在建) 、五凤站(在建)、逸景路站(在建),交通区位优势明显。

  根据《详细规划》,划定更新单元范围面积为288.97公顷,占地面积超1.1平方公里,涉及10个控规管理单元,拟采用引进开发企业合作参与改造方式。结合村民改造意愿,将凤和联社康乐村、鹭江村110.17公顷权属用地纳入改造范围。改造范围与片区策划方案一致。

  这个坐落于广州城央的大型城中村片区,蕴藏着极大的发展潜力。《详细规划》指出,凤和片区地处中大纺织商圈,紧邻中山大学,新港路沿线聚集了多家高等院校、科研院所、创意园、文化设施,形成了一条科技创新产业带,时尚产业、科研创新发展优势显著。但现状空间规模紧缺、公共服务水平不高、产学研转化效能较低,亟待通过城中村全面改造释放存量空间,补齐功能短板,促进产业转型升级、腾退转移。

  同时,中心城区城中村普遍存在楼宇间距小、人口密度过高、环境卫生条件较差、基础设施和公建配套设施不足、交通组织混乱等重大问题。由于凤和片区外来人口混杂、布匹服装加工小作坊众多,住改商、住改仓现象突出,建筑多为“底商、中厂、上居”,生活生产功能高度混合,使得综合防灾体系较为脆弱,城中村的问题突出和复杂。

  为此,广州市、区两级政府全面加速推进凤和片区城中村改造工作,消除安全隐患、改善人居环境、补齐公服设施短板,促进中大纺织商圈产业转型升级和梯度转移,优化基层治理,解决民生问题。

  通过本次改造将达到疏解人口的目的。会上有专家提出,1.1平方公里内的原有13万居住人口,疏散后要降至7万人左右,道路密度从6.8提升至12,为支撑地区发展提供物质条件。

  设计:

  时尚产业、城市生活、自然生态跨界融合

  根据《详细规划》,凤和片区以“创享智谷,公园‘尚’城”为设计愿景,强调时尚产业、城市生活、自然生态的跨界融合,塑造一个面向未来、灵活多元的生产型产业社区。

  为此,规划提出了四大设计理念:内外协调的城市形态、开放共享的无界慢网、新旧融合的城市文脉、产城融合的活力社区。

改造效果示意图

  具体看来,城市形态上考虑与周边城市环境关系,通过视廊控制,优化范围内建筑高度及城市空间布局,形成两大塔楼聚集区,地标高度不超过250米,补充广州天际线高度及丰富节奏。片区内居住建筑总体控制在150米内,商办建筑则总体控制在250米内。

  同时,以10分钟步行距离为基础,设置大型开放空间,并以康乐涌等水系和林荫道为脉络进行联系,形成城市的整体公共领域的空间骨架,打造五大各具特色的大型开放空间。

  由于场地拥有多处历史文化资源,以及近现代轻纺城,通过对历史文化节点的保留,可重塑独具特色的城市文化走廊。据悉,片区拟规划祠堂集群空间,连同区域的纯阳观、轻纺城等新旧文化节点,打造串联古今的文化走廊,展现龙舟文化、宗亲文化和现代时尚文化的魅力。

  此外,构建功能复合的时尚文化创新走廊。围绕两大功能核,配合构建总部经济和超级T台时尚产业,配套商业产业服务中心与平台,实现高效的科研成果至产品的转化。

  在这个未来的产业社区里,按照总人口要求,项目拟设置公共服务设施共309处,其中市区统筹级设施13处,街道级配套设施34处,居委级及其他公共服务设施262处,计容建筑面积25.44万平方米,配置了学校、养老院、社区卫生服务中心、文化站、变电站、垃圾压缩站、环卫停车场等公益性设施,公服设施建设量占居住总建设量比例11%。公服市政、道路交通、绿地用地占改造范围总用地面积的55%,提升片区公共服务水平。

  产业:

  构建“1+1+1”都市时尚与现代科创产业体系

  凤和片区内,著名的中大纺织商圈被视为广州服装产业“大中台”,已形成紧密的生态闭环,面对高质量发展要求,亟须延续商圈生态并巩固提升。然而,凤和片区现状缺乏与科创要素高适配的优质载体,需借力产业空间双升级,加速市场化科创生态发展。

  广州打造万亿级时尚产业集群战略规划,指引中大纺织商圈转型升级,海珠区也规划引导凤和片区时尚提质与科创导入“双轮驱动”。今年4月,《中大纺织商圈发展规划纲要》正式发布,为片区产业提质提供了新的机遇。

  此次片区改造规划提出了打造国际时尚创新活力区,形成中央活力区与产业活力区的城央产城融合示范,统筹解决片区所在的中大纺织商圈产业的“留”和“转”问题,确保优质企业就地升级,延续产业优势和经济活力。片区布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能,于南泰路-叠景路沿线布局产业地块,形成高品质、集聚化的产业走廊。首次在城中村改造中提出配置综合产业用地,为优质企业就地升级提供了产业载体保障。

  从产业发展策略看,凤和片区以都市纺织升级为根基、以科技创新转化为新动能、以活力消费导入为特色,着力在更新改造中延续城脉、文脉、商脉,通过“智纺凤和、科创凤和、活力凤和”策略构建“1+1+1”都市时尚与现代科创产业体系,形成凤和片区“一带四区”的产业格局,“一带”指产业集聚创新带,“四区”指时尚智纺示范区、科技创新发展区、活力消费体验区、滨水品质国际社区。

  “智纺凤和”立足延续中大纺织商圈优势与产业生态的目标,提出“保留部分关键生产、分类施策重组企业结构、打造数字供应链平台、品牌集聚设计孵化”四大发展策略,构建都市时尚服装智造基地,包含都市工业、设计打板、数字供应链、品牌孵化、时尚总部。

  据统计,凤和片区内有“种子企业”65家,这些企业特点在于保留升级意愿高、有升规纳统潜力、生产环节是片区刚需,需要保证区域产业生态。由于服装生产具备轻产品、轻设备等特征,且小规模企业对层高也无特殊要求,适宜上楼生产。

  因此,《详细规划》提出,凤和片区可保留设计打版、小单快返核心生产环节,引导片区种子企业原地保留升级,重点导入设计打版、小单快返等可满足产业上楼要求的小规模服装生产环节,通过裙楼布局生产功能+塔楼布局办公功能,实现垂直化空间最大化利用。

  根据前期调研访谈与企业需求摸查,基于与现状产业协同集中布局、优先安置、避免功能混用用地条件满足产业上楼垂直布局四大原则,《详细规划》建议选择瑞康路沿线用地布局。为保证商圈产业生态完整性与延续性,建议重点保留种子企业和规上企业90-100家,预计所需产业上楼体量为9万平方米。

  “科创凤和”聚焦三大方向,导入市场创新主体与科创服务主体聚焦新材料、人工智能、数字创意三大方向,重点导入孵化器运营机构、初创企业、加速企业种子独角兽企业等市场主体,引入公共平台与科创服务机构,搭建技术创新与服务创新的科创全链条,包括独角兽科创硅楼、产学研创新中心、国际人才科创牧场、数创文娱聚合中心,打造凤和活力科创社区。

  “活力凤和”则通过活动引领树品牌、消费引流带流量、商旅提质强服务、人才集聚优配套,多元业态融合打造广州活力新地标与城央产城融合新标杆。

城市设计图

  值得一提的是,该项目改造范围内及周边已规划建设大量商办建筑、产业空间载体相对未来发展需求较为充足,产业建设量占比按照改造范围内产居比4:6控制。

  有专家建议,片区服装产业特色鲜明,去留备受关注。规划可进一步征求区域内如广州美术学院等高校,以及相关行业协会的建议,凸显改造的特色化。

  交通:

  加强对外交通能级,落实11条区域通道

  对于凤和片区改造而言,交通尤为重要,现场多位交通领域专家对此予以强调。“凤和片区的交通规划同样需要跳出项目本身范围去思考,不仅是内部交通,更是对外交通,将研究范围进行扩大。”有专家指出。

  《详细规划》指出,现阶段,凤和片区南北向骨架路网初步建成,东西向通道仍缺乏。地区服务性道路以支路为主,道路微循环较差。区域道路交通运作压力大,主要交叉口高峰期容易出现交通拥堵。

  为此,此次改造将加强外“畅”交通,落实规划11条区域通道,如广州大道南快捷化改造等,提高对外交通能级,并提升片区与区域通道转换节点衔接。有专家对此提到,目前片区最大的交通瓶颈在于客村立交,建议对其进行改造,使得广州大道作为南北交通要道进行更好地升级。

  《详细规划》建议,片区结合地块开发,逐步完善骨架路网,同步统筹改造范围外道路实施。

  在公共交通设施上,片区规划形成“四线七站”,站点800米覆盖率100%,站点密度达2.1个/千米。“四线”包括地铁26号线、8号线、10号线、11号线,“七站”包括鹭江站、五凤站、逸景路站、上涌公园站、中大站、规划站点1、规划站点2。此外,强化“慢行+公交”衔接,慢行道密度超过12公里/平方公里。

  停车交通设施规划或将按照公共泊位占商办总泊位10%-15%落实公共停车场,对轨道站周边的商务、商业用地实施停车配建按80%折减。有专家建议称,应推动片区地下空间车库进行共享整合,通过借助智慧交通系统加强有效管理,对于片区交通大有帮助。(南都记者 莫郅骅 通讯员 穗规资宣)


发布时间:2024.05.13    来源:南方都市报    查看次数:23